對市政協(xié)十二屆四次會議第20號提案的答復(fù)

馬漢曠、謝柏南、馬華銀、范德法委員：

你們在市政協(xié)十二屆四次會議大會期間提出的《關(guān)于加強我市物業(yè)管理的建議》（第20號提案）收悉，我們會同市綜合執(zhí)法局認真研究后，現(xiàn)將有關(guān)意見答復(fù)如下：

新物業(yè)管理條例實施以來，我中心以疏通物業(yè)管理堵點難點為導(dǎo)向，結(jié)合群眾身邊不正之風(fēng)專項治理活動，深入開展物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升暨公共收益管理專項行動，具體工作推進情況如下：

一、完善政策體系，織密物業(yè)管理基層治理網(wǎng)格

（一）聚焦矛盾，成立物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛會商調(diào)解委員會。2025年3月，市社會治理中心牽頭市司法局、市住建局、市法院等部門及屬地鎮(zhèn)（街道），成立慈溪市物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛會商調(diào)解委員會，通過前端風(fēng)險排查、訴前調(diào)解整改、訴訟示范兜底等舉措，構(gòu)建物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛全鏈條化解體系。一是強化重點會商，就東方明珠小區(qū)恒溫費、銀杏小鎮(zhèn)違建等7起疑難積案開展4期會商，通過依法約談、責(zé)令整改等方式規(guī)范物業(yè)服務(wù)；二是創(chuàng)新訴訟示范，針對物業(yè)合同糾紛等涉眾案件，探索建立群體性糾紛示范研判制度，通過依法合并訴訟、開展示范訴訟等方式，以個案示范帶動批量矛盾化解。

（二）打通最后一公里，深入推進執(zhí)法進小區(qū)行動。市綜合執(zhí)法局強化責(zé)任落實，及時依法處置住宅小區(qū)內(nèi)各類違法行為。一是建立進小區(qū)聯(lián)系制度，在全市200多個小區(qū)建立聯(lián)系制度，屬地執(zhí)法中隊定期開展對口聯(lián)系小區(qū)的走訪巡查，重點聽取社區(qū)基層組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于綜合執(zhí)法方面的突出反映和相關(guān)建議意見，及時處置違法亂象。今年以來共計派出執(zhí)法力量300余人次開展進小區(qū)工作，化解矛盾50余起。二是主動治理，開展專項行動。先后下發(fā)生活垃圾、餐飲油煙、噪聲污染等專項整治文件，對住宅小區(qū)內(nèi)各項常見違法行為針對性開展執(zhí)法行動。今年以來共對小區(qū)內(nèi)生活垃圾分類、破壞綠化和不文明養(yǎng)犬等作出處罰30余起。三是積極宣傳，提高守法意識。結(jié)合法制宣傳周、社區(qū)主題日等活動，對小區(qū)居民及周邊商戶加強宣傳教育，尤其是加強對《民法典》的宣傳普及，增強廣大業(yè)主公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。

（三）持續(xù)優(yōu)化措施，積極破解當(dāng)前物業(yè)管理中的突出問題。

一是建立物業(yè)管理區(qū)域確定聯(lián)審機制。在項目前期階段根據(jù)用地范圍、建筑規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備情況、社區(qū)建設(shè)、道路分割等因素，由市自然資源規(guī)劃局、市住建局及屬地鎮(zhèn)（街道）、村（社區(qū)）聯(lián)合審批確定物業(yè)管理，有效避免“已被道路河道等物理分割的地塊，共用消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備”引發(fā)的后續(xù)管理壁壘，如悅?cè)A府ABC、景觀花園一二期等。二是深化物業(yè)管理方案。在項目預(yù)售前由開發(fā)建設(shè)單位和前期物業(yè)公司編制物業(yè)管理方案，方案包括設(shè)施設(shè)備共用情況、各類用房配置、人防空間和退紅空間管理方式、垃圾點位設(shè)置、車位管理等內(nèi)容，方案報屬地鎮(zhèn)（街道）和市住建局雙備案后在預(yù)售現(xiàn)場公示，提前化解項目交付后可能存在的矛盾糾紛隱患點，減少后續(xù)信訪投訴事件。三是逐步完善物業(yè)全生命周期的承接查驗和交接制度。形成房產(chǎn)企業(yè)與前期物業(yè)、前期物業(yè)與業(yè)委會、業(yè)委會與正式物業(yè)間的全鏈條承驗和交接，逐步探索建立以業(yè)委會為核心主導(dǎo)地位的物業(yè)管理區(qū)域全生命周期承接查驗和移交制度，確保小區(qū)公共部位和共有設(shè)施設(shè)備數(shù)量清晰、責(zé)任明確、維修透明。

二、加強行業(yè)監(jiān)管，全面提升物業(yè)行業(yè)整體水平

（一）深入推進陽光物業(yè)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)信息。為進一步保障廣大業(yè)主知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，有效提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，我中心先后印發(fā)《關(guān)于貫徹落實物業(yè)服務(wù)基本信息公示的通知》《物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)示范文本》，全面推進陽光物業(yè)工作，要求物業(yè)企業(yè)以簡潔明了的方式公示“四保一服”人員配置、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)頻次，逐步建立業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的信任感，從源頭化解物業(yè)行業(yè)矛盾糾紛。

（二）開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)活動各主體的法治意識。我中心按照每季度一次的頻次，牽頭市消防救援大隊等有關(guān)部門，協(xié)同各鎮(zhèn)（街道）和市物業(yè)協(xié)會，邀請基層明星書記、物業(yè)宣講師、專業(yè)律師等行業(yè)專家，組織開展多類型、多維度的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2024年度共計開展“住宅小區(qū)消防安全知識”“居物業(yè)三方協(xié)調(diào)機制”“社區(qū)基層治理”等7場業(yè)務(wù)培訓(xùn)；2025年已開展“物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護和修剪規(guī)范”1場業(yè)務(wù)培訓(xùn)。專題培訓(xùn)開展以來，參訓(xùn)人次已達2000人次，有效提升了物業(yè)從業(yè)人員、社區(qū)網(wǎng)格員和業(yè)委會等不同主體的基本法治意識、風(fēng)險防控能力和綜合服務(wù)能力，引導(dǎo)廣大物業(yè)從業(yè)人員更好地為廣大業(yè)主服務(wù)。

（三）加強信用管理和結(jié)果應(yīng)用，督促物業(yè)企業(yè)主動履約。積極落實《寧波市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息管理辦法》，切實推進物業(yè)行業(yè)誠信體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)和項目經(jīng)理行為，加強評價結(jié)果應(yīng)用，構(gòu)建“守信激勵、失信懲戒”機制，營造守法履約、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境。2024年，重點規(guī)范信用平臺賬戶管理和信用等級（企業(yè)和項目經(jīng)理）公開；2025年，我中心將通過組建多元化的常態(tài)化檢查團隊、完善物業(yè)管理項目備案、優(yōu)化物業(yè)考核制度和評優(yōu)方案三個方面，繼續(xù)督促物業(yè)企業(yè)提升履約水平。

三、優(yōu)化物業(yè)資金管理，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的房屋維修體系

（一）完善物業(yè)資金管理，確保全體業(yè)主合法權(quán)益。加強物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金管理，進一步明確資金使用范圍，采取“事先審批+事后審核”模式，優(yōu)化審批方式。2024年以來，先后印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范物業(yè)保修金使用的通知》《關(guān)于調(diào)整物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金使用審批流程的通知》《關(guān)于進一步明確物業(yè)保修金退還有關(guān)事項的通知》等文件，不斷提高物業(yè)資金使用管理的專業(yè)化、規(guī)范化水平。

（二）構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的房屋維修體系。有效串聯(lián)施工單位向市建筑業(yè)協(xié)會交存的工程質(zhì)量保修金和房產(chǎn)公司向市住建局交存的物業(yè)保修金，逐步構(gòu)建保修期內(nèi)施工單位、房產(chǎn)公司、物業(yè)保修金逐級保修和保修期外專項維修資金出資維修的可持續(xù)發(fā)展的房屋質(zhì)量維修體系。目前，保修期內(nèi)的三級維保體系已初具模型，下步力爭在專項維修資金的使用、續(xù)籌和補貼方面尋求突破。

四、重點推進群眾身邊不正之風(fēng)專項治理行動

（一）加快孵化物業(yè)服務(wù)合同大甲方（業(yè)委會）。物業(yè)服務(wù)活動本質(zhì)上是市場行為及合同契約關(guān)系，業(yè)委會作為物業(yè)服務(wù)合同大甲方，能有效督促物業(yè)企業(yè)按合同履約，對偷減人員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等違約行為，有權(quán)要求物業(yè)進行整改，對整改不到位的亦可通過訴訟等合法手段維護全體業(yè)主權(quán)益。為加快孵化合同大甲方（業(yè)委會），我中心制定了業(yè)主大會和業(yè)委會組建的指導(dǎo)手冊，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)、實操指導(dǎo)、現(xiàn)場參與等多種方式，協(xié)助屬地推進業(yè)委會組建工作，我市業(yè)委會組建率已達82%。針對社區(qū)、業(yè)委會以及第三方業(yè)務(wù)能力不夠的，新成立業(yè)委會或物業(yè)選聘引發(fā)群訪的現(xiàn)象，2025年度我中心重點推進業(yè)主大會會議系統(tǒng)的開發(fā)，以疏代堵暢通業(yè)主參與小區(qū)共建共治和反映物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的渠道。目前，業(yè)主大會會議系統(tǒng)正在滸山及古塘街道試點。

（二）清資核產(chǎn)理清家底，規(guī)范資金存儲。一是指導(dǎo)并協(xié)助屬地及業(yè)委會理清物業(yè)用房、廣告位、快遞柜、公共車位等資產(chǎn)，以及公共資金結(jié)余情況及資金儲存方式；二是靠前服務(wù)暢通業(yè)委會基本賬戶開設(shè)渠道，針對業(yè)委會基本賬戶開設(shè)困難的問題，我中心靠前服務(wù)，主動與銀行接洽，簡化業(yè)委會基本賬戶開設(shè)程序和申請材料，守好小區(qū)業(yè)主共同的“錢袋子”。下一步，我中心將繼續(xù)協(xié)調(diào)銀行按需開設(shè)社區(qū)公共收益基本賬戶，針對尚未成立業(yè)委會的小區(qū)由屬地社區(qū)開設(shè)小區(qū)公共收益基本賬戶并代為管理，接收物業(yè)企業(yè)移交的公共收益結(jié)余資金。

（三）聚焦長效，完善公共收益管理制度。深入剖析問題產(chǎn)生的根源，聚焦癥結(jié)短板，我中心與市委社工部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強住宅小區(qū)公共資金管理的指導(dǎo)意見》，全面推進“業(yè)財街理”“業(yè)賬社管”制度，規(guī)范公共收益使用管理制度、財務(wù)審計制度和公示公開制度。目前，正在滸山街道5個不同類型的住宅小區(qū)試點推進“使用分級審批、銀行提供財務(wù)管理”的業(yè)財街理制度，按照資金使用額度區(qū)間由業(yè)委會、業(yè)主大會或街道業(yè)財街理工作領(lǐng)導(dǎo)小組分級審批，開戶銀行提供規(guī)范的財務(wù)記賬管理和收支明細，預(yù)計試點工作于8月底結(jié)束；后續(xù)將根據(jù)試點成果全面推進“業(yè)財街理”制度。

（四）點面結(jié)合，深入推進集中整治。結(jié)合抽查審計發(fā)現(xiàn)的悅?cè)A府小區(qū)的問題，我中心迅速聯(lián)合屬地開展整治行動，按業(yè)財街理的方式督促物業(yè)企業(yè)將結(jié)余資金17.48萬元轉(zhuǎn)入屬地指定賬戶，追回應(yīng)收未收款項11.86萬元。同時，謀劃將物業(yè)企業(yè)從小區(qū)公共收益管理者的角色中剝離，按照“業(yè)財街理”“業(yè)賬社管”的模式將結(jié)余資金移交屬地進行管理，為此我中心印發(fā)《關(guān)于做好在管項目公共資金移交的通知》，要求所有管理小區(qū)公共收益的物業(yè)企業(yè)完成歷史賬目的審計工作，并做好結(jié)余資金移交工作。

最后，衷心感謝你們對我市城市管理服務(wù)工作的關(guān)心和支持！希望你們在今后繼續(xù)多提寶貴意見！

慈溪市城市管理服務(wù)中心

2025年6月26日